Artículo de Federico González Aledo, publicado en Diario de Avisos el 21/09/14.
El mercado español está despertando, tras un largo y tortuoso paso por la crisis económica, a la inversión. El Ibex ha recuperado niveles de 2010, la deuda soberana cotiza en mínimos históricos y la vivienda vuelve a presentarse como una oportunidad de inversión después de un profundo ajuste de precios. Pero además del atractivo financiero del momento, el inversor también deberá tener en cuenta el nuevo marco fiscal que supone la reforma presentada hace escasas fechas por el Ministerio de Hacienda, que entrará en vigor en 2015 y que trae importantes modificaciones en la tributación de las plusvalías. La toma de decisiones de inversión de los próximos meses pasa por tanto también por el estudio de la nueva tributación.
En este sentido dos de los, a mi entender, mayores beneficios fiscales establecidos para las personas físicas en España desaparecerán el próximo 1 de enero de 2015 con la entrada en vigor de la mencionada reforma de la normativa del IRPF planteada por el Gobierno.
Se trata de los coeficientes de actualización y de los coeficientes de abatimiento, ambos aplicables a las ganancias patrimoniales originadas por la venta de determinados inmuebles (que no estén afectos a explotación económica) por parte de personas físicas.
Los primeros se idearon originariamente para evitar las altas tasas de inflación que se sucedieron en España durante muchos años, dando como resultado una menor inversión inmobiliaria en nuestro país. Con estos coeficientes, se conseguía que se tributase únicamente por la revalorización real del inmueble y no por la subida total del precio, por culpa de la inflación.
Los segundos hacen que se reduzca la cuantía sobre la que se tributa en el momento de la venta, pero se pensaron, sobre todo, como iniciativa fiscal orientada a estimular el ahorro a largo plazo, no sólo en la vivienda, sino en cualquier otro activo.
Los coeficientes de abatimiento se eliminan a partir de 2006 para las nuevas plusvalías, pero se mantiene un régimen transitorio que permite reducir las generadas hasta el 20 de enero de 2006, para aquellos activos que ya existieran en el patrimonio del contribuyente antes del 31 de diciembre de 1994. En el caso de una vivienda, la reducción sería del 11,1% por cada año que el activo estuviese en el patrimonio del contribuyente, siempre que ese periodo exceda dos años. Ejemplo: si llevase tres años, la reducción sería del 11,1%, si llevase cuatro, del 22,2%, y así progresivamente.
Pues bien, como hemos comentado anteriormente, se acabó lo que se daba y a partir del próximo año se tributará por el 100% de la ganancia con independencia de la fecha de adquisición del inmueble transmitido.
Desde el 1 de enero de 2015 Hacienda pone fin a un régimen transitorio que ha durado dos décadas y gracias al que la tributación disminuye para la ganancia generada desde el momento de la compra –que debe ser previa a 1995– hasta el 20 de enero de 2006, según estableció la ley de IRPF que entró en vigor en 2007. Así, hasta ahora la ganancia obtenida durante ese período y que está sujeta al pago de impuestos es menor progresivamente a medida que se retrocede en el tiempo desde 1994. Para unas acciones adquiridas ese año, está sujeta a gravamen el 88,89% de la plusvalía, un porcentaje que cae al 22,23% si se compraron por ejemplo en el año 1988. Es decir, no se tributa por el otro 77,77%. Y para los bienes adquiridos con anterioridad a 1986 –ya sean inmuebles o acciones–, estos coeficientes de abatimiento dejan libre de impuestos toda la ganancia acumulada hasta el 20 de enero de 2006.
Su eliminación será un duro golpe si por ejemplo se vende hoy una casa comprada en los años 70 o una cartera de acciones recibida en herencia. Afectará también a la prestación de un puñado de planes de pensiones españoles, con productos con una antigüedad que llega a los 24 años en el mercado español. En el caso de la venta de inmuebles, hay un perjuicio adicional puesto que también desaparecen, como hemos comentado, los coeficientes de actualización, que sirven para corregir la depreciación monetaria –actualizando el valor de adquisición– y que hasta ahora rige solo para la ganancia acumulada hasta 2007.
Un ejemplo de lo que supondrá este cambio legislativo: supongamos la adquisición de un inmueble en el año 70 por 400.000 pesetas y su venta el 1 de enero de 2015 por 200.000€. La tributación desde el 1 de enero de 2015 será muy sencilla: 200.000€ – 2.400€ (las 400.000 pesetas) x los tipos de gravamen (entre el 20 y el 24% en 2015) = 46.300€.
Si en vez de vender el 1 de enero de 2015 el contribuyente vende el 31 de diciembre de 2014, esto es, antes de la entrada en vigor de la reforma fiscal, podría aplicar coeficientes de actualización y coeficientes de abatimiento de modo que, tras efectuar los preceptivos cálculos aplicando los coeficientes mencionados anteriormente se llegará a la conclusión de que la factura a pagar al fisco por esta operación será de 8.500€ (menos de una quinta parte).
La conclusión de todo lo comentado es que esta medida tiene poco impacto para las personas que se dispongan a vender un inmueble adquirido con posterioridad al 1 de enero de 1995, por lo que solo debe preocuparse si no está en este caso.
Por el contrario, si posee una vivienda adquirida antes de 1994 y tiene intención de venderla, hágalo antes de 2015 o Hacienda se lo hará pagar muy caro. La diferencia estará, como hemos visto, en la plusvalía gravable que tendrá que pagar a Hacienda, de hacerlo en 2014 a hacerlo en 2015, puede suponer miles de euros más.
Por lo tanto, nuestra recomendación al respecto es muy clara. Venda durante lo que quede de 2014 los inmuebles con antigüedad superior a 20 años que posea o en caso de hacerlo a partir del 1 de enero de 2015 Hacienda le morderá el bolsillo de forma considerable.