Artículo publicado por José Alberto León Alonso en Diario de Avisos el 21/04/13.
La pasada semana entró en vigor el decreto que permite a Andalucía expropiar temporalmente (durante tres años) a instituciones financieras y empresas el uso de las viviendas de familias “en riesgo de exclusión social” cuya vivienda habitual se encuentre “en inminencia” de desahucio, siempre que las condiciones económicas familiares hayan sufrido un deterioro sobrevenido respecto a las circunstancias en las que se concedió el préstamo. Por otro lado, el decreto incorpora “sanciones” de hasta 9.000 euros por vivienda a las instituciones financieras y empresas que mantengan viviendas no habitadas, con el fin de fomentar su alquiler.
El decreto nace con dudas sobre su legalidad, pero no entraré en ellas (que las resuelvan los tribunales) sino en su previsible efecto sobre el mercado de la vivienda y el hipotecario y su efectividad para alcanzar los dos objetivos buscados: fomentar el alquiler y solucionar el problema de los desahucios.
Respecto a las sanciones a viviendas no habitadas propiedad de entidades financieras o empresas, mi impresión es que apenas tendrán efecto alguno. Se habilita a un grupo de inspectores (aún por crear) la potestad de fiscalizar e imponer multas a las viviendas vacías, definidas como aquellas cuyo consumo de agua o electricidad sea nulo o escaso. Resulta sorprendente que nuestros legisladores sean incapaces de considerar los incentivos o estímulos que su acción genera en los agentes económicos. Si se impone una multa de 9.000 euros a una vivienda en la que no se consume agua y/o electricidad, vaticino que las empresas e instituciones financieras dedicarán algunos de sus empleados a la noble tarea de abrir el agua y encender las luces en las viviendas vacías, generando dos nuevos oficios como “correaguas” y “abreluces”. Es lo que tienen los incentivos, que mueven a hacer verdaderas estupideces espoleadas por legislaciones aún más estúpidas. Eso sí, las compañías de aguas y electricidad andaluzas estarán de enhorabuena. Muy ecológico.
Igualmente, justo cuando se ha fomentado fiscalmente la creación de SOCIMIs (sociedades inmobiliarias dedicadas al alquiler), ya se pueden olvidar en Andalucía de que éstas adquieran parte de los inmuebles vacíos en su territorio. La legislación nacional obliga a estas sociedades a mantener alquilados el 80% de sus viviendas, pero la andaluza penalizará el patrimonio que quede sin alquilar, así que estas empresas preferirán centrar su actividad en otros territorios, donde no tendrán que contratar correaguas ni abreluces inútiles ni estar pendientes de esas tonterías. Es decir, la nueva legislación acabará generando el efecto contrario al pretendido: más viviendas en Andalucía sin vender o alquilar.
En cuanto a las expropiaciones temporales no veo diferencias de impacto si se compara con las medidas aprobadas por el Gobierno español en diciembre pasado. El decreto aprobado en Andalucía paraliza el desahucio durante tres años, mientras que la legislación nacional lo suspende durante dos años. Y los colectivos protegidos tienen el mismo límite de renta (19.170 euros). De cualquier forma, en ninguno de los dos casos el colectivo beneficiado va a ser multitudinario (alrededor del 1% de los hogares). La diferencia es el método elegido. El decreto andaluz consagra una expropiación temporal con una indemnización del 2% del valor del inmueble durante su uso, y el expropiatorio es un procedimiento judicial tremendamente farragoso sujeto a múltiples recursos y conflictos con las valoraciones. Auguro litigios interminables en los tribunales, con un coste sustancial. La suspensión temporal en vigor durante dos años no requiere de indemnización ni pleito alguno y parece a priori más sencilla, además de que no carga ningún coste sobre la familia beneficiada, mientras que el decreto andaluz obliga al pago del 25% de la renta familiar. Pero ni las medidas andaluzas ni las nacionales resultan más que parches que no resuelven el grave problema de fondo. En 2012, la banca se quedó con 30.034 primeras viviendas por impago de créditos, 11.441 de ellas (un 38%) a través de la dación en pago. Y las previsiones futuras son muy pesimistas pues estas cifras se superarán ampliamente al menos en 2013 y 2014. Hay que buscar soluciones, pero no cortoplacistas y populistas, pues se corre el riesgo de generar nuevos problemas intentando solucionar el actual.
Uno de esos problemas es que estas prácticas nos conducen a un mercado hipotecario dividido entre los segmentos prime, las personas con altas probabilidades de pagar, y los subprime, con alto riesgo de impago. Ahora será aún más difícil que se conceda una hipoteca en Andalucía, en especial a la clase más modesta, sin patrimonio o con empleo precario. Y si la obtienen la financiarán a un coste muy superior y por una cuantía inferior del valor de la vivienda. Hacer pagar la restructuración a los acreedores expulsa del mercado a los futuros deudores con características similares a los que ahora resulten beneficiados: aquellos con mayor riesgo de impago o de quedar en paro. Cosa de los incentivos, otra vez. Y tampoco la dación en pago retroactiva es la panacea que nos quieren vender, pues aunque las familias que entregan el piso al banco no cargan con la deuda, se siguen quedando en la calle.
La reforma hipotecaria que se tramita actualmente en el Congreso incorpora algunas medidas positivas, como los límites a los usureros intereses de demora, la mejora en las condiciones de subasta del inmueble, y en general, la reducción de la deuda restante que le queda al desahuciado al perder su casa. Pero se sigue quedando corta. Ya expuse en su día (ver aquí) que lo esencial debería ser que la casa adjudicada no quedase vacía. Con 3,4 millones de viviendas vacías en toda España, la mitad de ellas habitable, el desalojo efectivo de una vivienda no debería producirse hasta que el banco tuviera un comprador efectivo para ocuparla. Para ello podría utilizarse una figura jurídica del derecho romano, la anticresis. Ésta supone que la entidad se queda con la administración de la propiedad pero mantiene al dueño en lo que la entidad financiera encuentra comprador, y el dueño paga una renta asequible con cargo a la hipoteca mientras ocupe la casa. Si su situación económica mejora antes que la vivienda se venda y vuelve a hacerse responsable del pago de la hipoteca, la propiedad revertiría de nuevo al dueño. Así, la banca mantiene la propiedad de sus viviendas adjudicadas mientras cobra algo por ellas y las familias no se quedan en la calle. Si a esta figura se añadiera una regulación de las quiebras personales que permitiera recomenzar de nuevo con reestructuraciones o quitas (ver aquí), y se acabara con la responsabilidad universal por las deudas hipotecarias contraídas, nuestra legislación hipotecaria, enormemente inclinada hacia la banca (ver aquí), mejoraría en equidad y eficiencia. Pero no con medidas escasamente efectivas y con efectos secundarios negativos. Elegiremos lo último. Seguro.