Artículo publicado por José Alberto León Alonso en Diario de Avisos el 28/12/14.
Una de las preguntas recurrentes que suelen realizarme es cuándo será el momento de volver a invertir en la adquisición de viviendas. Aún después de la crisis, España es un país de propietarios. El 70% los españoles tiene un piso en propiedad, y el 84% está favor de la compra de la vivienda como opción de vida, mientras que sólo un 4% defiende como alternativa el alquiler.
El sector inmobiliario español finaliza 2014 con mejores cifras que en ejercicios anteriores, lo que hace pensar que lo peor de la crisis ya ha pasado. Han aumentado las ventas, los precios se han estabilizado o caído levemente y sobre todo, se detecta el inicio de obra nueva tras años de paralización, así como un gran movimiento en las compraventas en el mercado de suelo, especialmente en Madrid. Pero, ¿qué será del sector en 2015?
En 2015 se consolidará esa tendencia. La demanda aumentará, dado que las expectativas económicas son mejores, si bien es cierto que esa demanda será la solvente, que lleva años retenida a la espera de que las circunstancias mejoren. Igualmente, se incrementará la demanda internacional, una de las protagonistas de 2014, porque los negros presagios sobre la economía española se van disipando y los precios de los inmuebles se han reducido sustancialmente y son más competitivos que hace unos años. Finalmente la demanda de reposición (vender para comprar) aumentará también, pues así lo avala la tendencia ascendente de los datos de compraventa de vivienda de segunda mano, que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).
En el mercado de alquiler ha subido tanto la oferta como la demanda. Desde hace años, todos aquellos que aún no han podido comprar han optado por entrar en el mercado de alquiler, pero ya se ha empezado a observar un cambio: ante las bajadas de precios de venta y las mejores condiciones de financiación, algunos inquilinos se están inclinando por la compra.
Respecto a la oferta, sigue habiendo zonas con sobreoferta, pero en las mejor ubicadas comienza a generarse falta de viviendas. Podemos asistir sin embargo a oscilaciones importantes en los precios, ya que los fondos de inversión que compraron grandes paquetes de viviendas en 2014 las sacarán al mercado en 2015, y es probable que la SAREB adjudique sus tres carteras principales de vivienda, con lo que la oferta en determinadas zonas podría aumentar sustancialmente. Y es que la inversión inmobiliaria en España se acerca a los niveles del 2007, cuando el sector alcanzó su volumen máximo en 10.000 millones de euros. El balance provisional del 2014 se acerca a los 9.000 millones de euros, según la consultora CBRE. A esto se le añade que en las principales ciudades se están poniendo en marcha numerosas promociones de obra nueva, lo que indica que el promotor intuye claramente el cambio de tendencia. Aun así el número de vivienda visadas en 2015 difícilmente alcanzará las 60.000 viviendas en toda España lo que, si bien superará las 35.000 unidades de 2014 y las 30.000 de 2013, seguirá estando muy lejos de las más de 800.000 de la época de la burbuja.
Respecto a la financiación, volveremos a ver hipotecas con diferenciales cercanos al 1% respecto al euríbor, pero de nuevo solo para la demanda solvente. En cuanto al precio, subirá levemente en las mejores zonas, se mantendrá estable en la mayoría y bajará en zonas con escasa demanda. El Índice Inmobiliario de fotocasa reveló en 2014, por primera vez tras años de continuas caídas, subidas de precio en algunas zonas de grandes ciudades como Madrid y Barcelona. De modo que los precios seguirán estables de media, subiendo en las mejores localizaciones y bajando en las peores.
Así pues, ¿es un buen momento para comprar vivienda? En mi opinión, no. Aunque los precios se han reducido sustancialmente desde los máximos de la burbuja, todavía existe un buen número de propietarios que logra pagar su actual hipoteca única y exclusivamente por la rebaja de los tipos de interés hasta niveles históricos. En cuanto el tipo de interés suba (y lo hará en dos o tres años), la rentabilidad de la compra de vivienda para alquiler se reducirá, lo que provocará de nuevo la salida de capitales desde el mercado inmobiliario a otras inversiones, y que el precio de venta de la vivienda se resienta.
Aunque en 2015 pueda vislumbrarse un espejismo de final de crisis inmobiliaria, con una estabilización de los precios y un incremento en las viviendas iniciadas, queda aún el último arreón del crack inmobiliario. El que producirá la subida del Euribor desde tipos de interés nunca vistos del 0,3% hasta tipos normales del 3-4%. Numerosos propietarios no podrán pagar sus hipotecas a esos tipos y se verán obligados a venderlas a bajo precio so pena de que su entidad financiera se la embargue. Del mismo modo, algunos de quienes compren ahora llevados por la ilusión monetaria de las reducidas cuotas mensuales derivadas de los bajos tipos de interés, no calcularán cuánto debería pagar cada mes a tipos del 4% y se pillarán igualmente los dedos cuando el euríbor suba. Si además España pierde habitantes y su población envejece, tampoco la demanda volverá a ser tan boyante como antes y a tirar de los precios al alza.
Lo dicho, mejor esperar unos años más.